中古住宅の将来

中古住宅への視点

当社でも取り組んでいますが、中古住宅というものに対しての大きな動きが続いています。

理由はいくつかあります。

他にもあると思いますが、中古住宅にはこの5年、10年見ていましたが、ここへ来てかなり広がり始めているなと感じています。

心理的な影響は、DIYブームです。DIYはアウトドアブームと並んで、テレビ番組での取り上げ方などがかなりの幅が広くなり、今後もブームが続く

くと思われます。その延長線上に、古い家を自分で直す、あるいは直して貰って住むということ自体の抵抗感が下がってきているというわけです。

そして、そのお客様の要望をかなえるビジネスがクローズアップされているということでしょう。

その中で、中古住宅を取り扱える会社は3種類の会社が存在しています。

それが、1．不動産会社、2．リフォーム会社、3．工務店です。

この3社はそれぞれ一長一短があります。その一長一短は、エンドの素人さんはご存じないのでそれを知った上で教育する必要があるわけです。

まずは、不動産屋さんですが、これはとにかく構造も、断熱も技術的なことなど知識も経験もありません。リフォームをやるときも基本丸投げで安い業者任せるので、デザイン力などもあるかどうかは、その業者次第ということになります。

次に、リフォーム屋さんなのですが、圧倒的にコストが高い企業が多いですね。キッチン、お風呂の掛け率は50～60％です。新築を全くやらないリフォーム屋さんは、住設メーカーとしても年間にキッチンやお風呂が何本売れるか全く読めないので、安くしないということが常識になっています。

最後に工務店ですが、本来、工務店はコストも安いのですが、リフォームに積極的に動いてくる会社はまだまだ少ないです。さらに、不動産の免許がある場合は、上記の企業の弱点を補ってメリットも大きいでしょう。

個人的には、不動産免許がある工務店がこの中では最強だと思っています。

そして、受注ですがいくつかパターンがあります。一番わかりやすいのは、中古買い取り再販です。

これは、工務店が物件を購入して、自社でリノベーションをして、新築そっくりで販売することを指します。

これはこれで売れるとは思うのですが、在庫のリスクなどがあって、長期間売れない場合は、値引きをしないといけない場合も考えられます。

つまり、収益計画が大きく狂う可能性もあり、年間に10棟以下の工務店は取り組みにくいモデルです。ただし、見せる物件があるという点ではかなり

有利ではあります。ですので複数買うのは反対ですが、1棟ぐらいは持っていても良いのかな？と思います。

次に、中古物件を買った人を探して、リフォームだけさせて貰う方法ですね。これは、例えば中古住宅が得意な不動産屋さんに営業をかけて、不動産屋さんから仕事を紹介して貰う形態です。これはこれで有りだと思いますが、手数料を必ず持って行かれるのが痛いですね。

最終的にこれが成り立てば一番良いなと思っているのが、中古住宅仲介＋リノベーションの一括受注です。

つまり、中古住宅を専門に扱って、そのリノベーションを高確率で獲得する方法論が成り立てば、かなりの場合はお客様が決まるということになります。

これには多数の成功例が出てきていまして、船井総研さんも、現在のリフォーム事業でのイチオシの商品が、この『中古住宅仲介＋リノベーション』のようですね。

この場合の注意点はある程度新しい物件を中心に見せるということでしょうか？

記事などを読んでいると築20年前後の新耐震物件を高いけれど見せて、そのまま外観と内観だけを整えることで、回転を上げていくやり方がお客様にも、工務店の社員にも好まれる様ですね。

この事業の組み立てをお伝えする説明会を急遽5月27日に行うことになりました。良かったら無料で開催しますので見に来て下さいね。

5月27日(木)午後5時から午後6時30分
中古住宅専門店の説明会

Posted by 湊洋一