住宅ローン低減化計画

こんにちは。

今日もご覧いただきありがとうございます。

株式会社MXエンジニアリングの湊です。

さて、今日も工務店の役に立って、元気になる記事を書いていきたいと思います。

《《《2021年11月25日の日本一わかりやすいエコ住宅の作り方ブログ第131号》》》

建材価格の高騰⇒住宅価格の引き下げが急務

11月9日のブログ『家を小さく＋セルフビルドで住宅を安く』でも書きましたが、現在の住宅価格の高騰は手がつけられません。

先日も、エコキュートがない、サッシがない、IH調理器がない、電材用の部品がないという話を聞きましたが、どうも金属が足らないので、ガスレンジもない、サイディングもないという事態になっています。

こうなってくると中途半端なコストダウンをすると、では、他に納材します。他を当たってくださいといわれてしまします。

しかも、性能は向上しています。

断熱性能はどんどん上がる方向なので、コストアップの要因です。耐震等級3もやる、許容力度計算も行うとなると、最近は50万円では収まらなくなってきています。

現在は、住宅を安くできる要素は皆無ですよね。

しかしながら、お客様の所得は全く上がっていません。

岸田内閣が所得UPのためのメッセージを打ったり、予算をつけたりしていますが、実際の所得は全く上がっていません。安倍政権の頃から、同じようなことを言い続けていますが、現在のようにコロナ禍にあって給与が上がる要素はありません。

そのため、モノは上がる！予算は変わらない、あるいは下がるとなっているわけです。

コストダウンだけでは足らない

現在のコストアップの価格は、300万円を超えようとしています。

建材価格の高騰＋性能UPの合計で考えると500万円を超えるような価格UPになってきています。

そのため、住宅ローンにすると1.5万円程度の上昇ということになります。

我々経営者にとっては、1.5万円ぐらいのコストアップは、大したことがないと思われるかもしれませんが、これは購入を断念する方もでるぐらいのインパクトになります。

というのも、建物が1,800万円だった建物が、2,300万円になるだけではなく、土地が必要になります。首都圏、大阪圏、中京圏は土地が上がってきています。

特に首都圏の土地がとんでもなく上がっていっています。

地方都市の場合は地価は変わらないかもしれませんが、賃金も上がっていません。土地が700万円だとすると、諸経費を入れると3,200万円を越えてきます。

これで、金利が1.3％の固定金利で借りると、月額のローン金額は\94，900となって、現状のアパート6万円台から、3万円も支払いが増えてしまいます。

光熱費を削減しようと太陽光を乗せると更に150万円以上の価格UP要素になります。

このためのコストダウンで、建物のサイズを小さくして行くことを考えても、2坪ぐらいは削れてもそれ以上は希望を減らしていくしかなくなります。

2坪の削減では多く見積もっても150万円程度。更に、セルフビルドを入れて50万円ほどの減額を行っても、土地からだと総額3,100万円にするのが精一杯になります。

金利に手をつけるしかない

この3,100万円のローンで考えてみましょう。

通常よりも2坪(4畳)程度削減＋セルフビルドを一部取り入れた、断熱もZEHぐらいの住宅が、2.150万円(税込)とします。土地が700万円、諸経費250万円という内訳です。

この場合は、フラット３５の場合は、金利が1.3%として、３５年ローンを組むと月々の支払いは、

月額91,900円となります。

これを金利0.6%の変動金利に変えると、

月額81,900円となって、月額で1万円の支払い差がでてきます。

正直なところ、この金額でも一般的なアパートよりも高くなる可能性がありますが、光熱費を抑えるとか、太陽光パネルを工夫するなどすると,何とか支払っていける場合があります。

このときに問題なのが,変動金利を借り場合の金利上昇です。

アメリカでは金利上昇の兆候が見られますので、もしかすると日本も金利が若干上がり始めるかもしれません。

この場合は、このような対策を考えています。

この差額分の1万円を積み立てNISAなどで運用します。

3％の金利で、5年運用できれば、元本が65万円になります。

これを繰り上げ返済に回すれば、金利が5年後に0.6％から1％になったときにでも若干ですが支払いの上昇を抑えることになります。

このやり方を進めると、お客様は安心して変動金利のローンの組んでもらいやすくなります。

とにかく、目一杯返済に回さずにある程度の現金を確保しておくというのが、住宅ローンでの鉄則です。

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